Stavba mora imeti upravnika, če ima več kot dva etažna lastnika in več kot 8 posameznih delov. Upravnika določijo etažni lastniki, kar se šteje za posel rednega upravljanja. Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.

Upravljanje se deli na redno upravljanje in na posle, ki presegajo redno upravljanje. V redno upravljanje spadajo posli obratovanja, vzdrževanja stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem.

Obratovanje večstanovanjske stavbe, ki sodi v redno upravljanje, predstavlja sklepanje in izvrševanje poslov, ki zagotavljajo izvrševanje osnovnega namena stavbe; če gre za stanovanjsko stavbo, je to bivanje, če pa gre za poslovno, pa je to opravljanje dejavnosti. Gre za zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele in za posamezne dele, če naprave in priključki v stavbi ne omogočajo individualnega odjema in obračuna dobav in storitev za posamezne dele, čiščenje skupnih prostorov, hišniška opravila, varstvo pred požarom in drugi ukrepi za zaščito in reševanje, deratizacija ipd.

Med redno upravljanje šteje tudi redno vzdrževanje. Vzdrževanje je sklepanje in izvrševanje poslov za zagotavljanje in ohranjanje pogojev za bivanje v skladu s predpisi o graditvi objektov.

Posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja

O poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja odločajo etažni lastniki s soglasjem več kot tri četrtine etažnih lastnikov, glede na njihove solastniške deleže. Sem štejemo izboljšave, za katere ni potrebno pridobiti gradbenega dovoljenja. Za takšne izboljšave štejemo dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost.

Za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za vsa gradbena dela, izboljšave za katere je potrebno gradbeno dovoljenje in najem kredita pa je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.

Seznam opravil, ki vam jih nudimo:

Organizacijsko administrativna opravila:

• pridobitev, nastavitev, ureditev, vodenje ter posodabljanje evidenc o lastnikih, pooblaščenih zastopnikih in najemnikih,
• pridobitev, nastavitev in posodabljanje evidenc o posameznih delih in skupnih prostorih,
• zbiranje in posredovanje podatkov potrebnih za vzpostavitev in vodenje katastra stavb,
• sporočanje o spremembah lastništva posameznega dela stavbe Geodetski upravi Republike Slovenije,
• koordiniranje in spremljanje izvajanja sprejetih odločitev ter obveščanje lastnikov,
• omogočanje vpogleda v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami glede poslov obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe,
• sklicevanje in vodenje zbora lastnikov,
• po potrebi sodelovanje na sejah nadzornih odborov,
• priprava listin za odločanje po 35. členu SZ.

Tehnično strokovna opravila:

• pregled stanovanjske stavbe ter zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih ali prenovi,
• izdelava načrta vzdrževanja stavbe, organiziranje obravnave načrta ter njegove verifikacije po lastnikih,
• izdelava terminskega plana izvedbe načrta z oceno predvidenih stroškov vzdrževanja,
• izračun mesečnega prispevka v rezervni sklad in obveščanje etažnih lastnikov v tej zvezi,
• popis, objava del ter zbiranje ponudb, cenikov, predračunov,
• izdelava poročil o izvedbi naročila,
• izbor izvajalca skupaj z nadzornim odborom,
• izdaja naročil za vzdrževalna dela manjše vrednosti,
• pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje vzdrževalnih del,
• priprava in sklepanje pogodb o izvajanju večjih vzdrževalnih del in dolgoročnih pogodb o servisiranju (redna servisna dela na skupnih delih in napravah),
• organiziranje nadzora pri izvajanju del,
• izdelava letnega poročila o delu upravnika za posamezno večstanovanjsko stavbo,
• organizacija odprave napak v garancijski dobi,
• organizacija nalog, potrebnih za izvršitev inšpekcijskih odločb,
• oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov z identifikacijskimi oznakami.

Finančno – računovodska in knjigovodska opravila:

• vodenje sredstev računa rezervnega sklada in gospodarno ravnanje z njimi,
• ugotavljanje finančnih obveznosti, razdelitev stroškov v skladu s pogodbo o medsebojnih razmerjih in veljavnimi pravilniki, izdelava in dostava obračunov,
• priprava in evidentiranje obveznosti lastnikov in najemnikov,
• opominjanje dolžnikov v primerih, ki jih določa zakon ali pogodba,
• evidentiranje akontativnih in drugih prihodkov po virih ter poravnava obveznosti,
• vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja,
• izdelava zakonsko določenih obračunov in bilanc.

Pravno – premoženjska opravila:

• zastopanje lastnikov pred upravnimi organi,
• vlaganje tožb v imenu etažnih lastnikov za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike,
• priprava najemnih pogodb za oddane skupne prostore,
• priprava podjemnih pogodb,
• druga pravna opravila,
• zbiranje podatkov, potrebnih za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb,
• prijava vpisa stanovanj in nestanovanjskih posameznih delov Geodetski upravi Republike Slovenije.

Pomembno

• Stavba mora imeti upravnika.
  


• Upravljanje se deli na redno upravljanje in na posle,
  ki presegajo redno upravljanje.
  


• Obratovanje večstanovanjske stavbe.
  


• Med redno upravljanje šteje tudi redno vzdrževanje.